Immobilienprozesse

Entwicklung eines Prozessmodells zur nachhaltigen Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung von Immobilien

Der Immobilienbestand ist ein bedeutendes volkswirtschaftliches Gut und es besteht heute ein grosser Sanierungs- und Erneuerungsbedarf dieser Immobilien.

In den vergangenen 20 Jahren wurden dazu Hilfsmittel und EDV Programme zur Beurteilung von Gebäuden, ihrem technischen Zustand und ihrer Nachhaltigkeit entwickelt. Diese verschiedenen Instrumente wurden in der Praxis teilweise und mehr oder weniger koordiniert angewandt, da es sich dabei um verschiedene alleinstehende Instrumente handelt. Seit derer Entwicklung haben sich jedoch die Anforderungen und Bedürfnisse weiterentwickelt, insbesondere, um die Lebenszykluskosten und die Nachhaltigkeit über die Lebensdauer der Immobilie zu erfassen. Zudem besteht heute die Forderung, die Wertbestimmung und -erfassung der Immobilie so durchzuführen, dass ihr Wert in der Finanzberichterstattung korrekt erfasst wird (true and faire value).

Um den angesprochenen Anforderungen gerecht zu werden, besteht gerade bei der Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung von Immobilien grosser Handlungsbedarf, was die Abstimmung der einzelnen Fachleute und ihrer Leistungen betrifft. Nur so können Strategien über den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie oder eines Portfolios ihre Wirksamkeit entfalten.

 Das von der Förderagentur für Innovation KTI unterstützte Projekt verfolgt das Ziel, die Prozessschritte zur nachhaltigen Immobilienbewertung und der baulichen Erneuerung zu standardisieren und die Aspekte der Nachhaltigkeit zu integrieren, wobei bereits vorhandene Standards und Normen berücksichtigt werden. Hiermit entsteht eine gemeinsame Kommunikationsebene zwischen den Beteiligten aus dem Immobilienbereich (finanztechnische Bewertung) und dem Bauplanungsbereich (Architekten, Gebäudetechnikplaner, etc.). Die Standardisierung der Prozessschritte fördert das gemeinsame Verständnis und steigert die Qualität von Immobilienbewertungen und nachfolgenden Erneuerungsstrategien für den Nutzer, aber auch deren korrekte finanztechnische Erfassung im Rechnungswesen.

Das Forschungsprojekt soll auf anerkannten Strukturen und Methoden aufbauen und der Praxis eine ausführliche Anleitung der Datenverbindungen innerhalb dieser Bereiche anbieten. Viele Sachverhalte sind klar, aber nicht übergreifend und einfach verständlich dokumentiert.

Der Wert der Arbeit liegt in einem praxisorientierten Handbuch. Darin sind vor allem die Zusammenhänge zwischen und innerhalb der Bereiche Portfoliosegmentierung, Strategischer Bericht, Erneuerungskostenplanung, DCF und Buchhaltung sowie die dafür notwendigen Denk- und Vorgehensprozesse in der Anwendung abgebildet und beschrieben.

Prozessmodell zur nachhaltigen Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung von Immobilien:

Die Zusammenhänge werden dabei systematisch aufgezeigt. Das System gibt keine „besten Werkzeuge" vor, sondern ist so offen ausgestaltet, dass bestehende Tools und Eigenheiten von den das Handbuch nutzenden Organisationen verwendet werden können.

Vor allem aber wird ein neuer Ansatz zur Strategiefestlegung über ein Ratingsystem und einen strategischen Bericht eingeführt. Nicht mehr die standardisierte Instandhaltungsplanung über die Bauteilentwertung steht am Anfang, sondern die Segmentierung und damit ein Rating der Immobilie zur Festlegung der Erhaltungsstrategie. Darauf folgend sollen die entsprechenden Erhaltungskosten im Sinne von Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Erneuerungs- und Veränderungskostenplanungen erfolgen.

Auch in den Bereichen DCF und Buchhaltung werden keine neuen Ansätze erfunden, sondern lediglich die Zusammenhänge beleuchtet.

Durch eine Strukturierung sollen die Gliederungen auf verschiedenen Ebenen einer Immobilie zur Verbesserung der Ordnung und Optimierung von Verbindungen verschiedener Fachbereiche führen. Wo sinnvoll werden wir auf Definitionen und Rahmenbedingungen aus Vorschriften, Normen und Empfehlungen verweisen.

Fachleute aus verschiedenen Interessengruppen arbeiten am Projekt zusammen und erleben die unterschiedlichen Perspektiven praxisnah mit. Folgende Firmen und Organisationen beteiligen sich intensiv am Forschungsprojekt.